別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-4 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 1,520,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外 ②地積 　(㎡) 68,313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 3:1 工場 大規模工場等が建ち 並ぶ内陸型工業地域 南8m市道、東側道 水道、ガス 保々 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   400 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 450.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    68,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 保々駅南方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の工業地域として熟成しており、土地利用に大きな変化はないことから、当面は現状のまま推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県の北中勢地域から愛知県方面にかけての広範な地域における主要工業地域である。需要者としては 当該圏域において既に生産或いは物流拠点を有する法人や関連事業法人などが想定される。企業の業態により業績に差 が生じているが、自動車道等の道路交通網整備の進捗もあり、土地需要は総じて回復傾向にある。なお、事業者により 工場の立地基準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は一概に把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は内陸型工業地域として、比較的規模の大きい工場が中心で、賃貸による工場経営はされていない地域である ことから、収益価格は試算しなかった。一方、自用目的の工場用地の取引において、需要者は他の工業地の取引価格の 水準等を指標に意思決定を行うことが一般的であるため、市場特性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。 よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [101.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新規投資は新型コロナの影響により一時的に 停滞したが、県内北勢地域では道路交通網の 整備が進み、物流施設用地を中心に需要は回 復しつつある。 熟成した内陸型の工業地域であり、地域要因 に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％