別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 四日市 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-1 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長   TEL.

鑑定評価額 466,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市河原田町字松本１３１５番１外 ②地積 　(㎡) 16,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 第２種特別工業 (70,200) 台形 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模の倉庫等が 多い幹線道路沿いの 工業地域 南6.9m県道、三方路 水道、下水 河原田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 118.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    16,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．９ｍ県道 交通 施設 河原田駅北東方 700m 法令 規制 工業 (60,200) 第２種特別工業 ⑤地域要因の将 　来予測 物流倉庫地として熟成しており今後とも現状を維持するものと予測する。新型コロナの影響が薄らいでおり物流 需要が依然として高いことから、地価水準は今後横ばいから若干の上昇傾向への転換も期待される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市のほか三重県北勢・中勢地域の物流施設が建ち並ぶ工業地域になると思料される。需要者は全国 展開をする大規模法人が中心で一部地元中小法人も見られる。新型コロナの影響は一段落し、経済回復を見越した設備 投資なども徐々に復活しており工業地需要は回復傾向にあるものと考えられる。取引される中心価格帯は、業種業態や 画地規模によりばらつきがあり把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模倉庫を主体とした工業地域であり、賃貸物件はほとんどなく自用物件を中心としており収益価格を把握すること ができなかった。自己使用目的の不動産取引が中心であり取引価格の水準を指標として価格が形成されることが一般的 であるため、本件では比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流倉庫需要は高速インターや幹線国道周辺 で旺盛。燃料・原材料高が続いており設備投 資需要には警戒感も見られ先行きはやや不透 明感も残る。 幹線国道が近く交通アクセスが良好な環境を 維持しており、地域要因に特段の変化は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％