鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ -522	四日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０４ -518	四日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30.5m県道、南東8.5m、南西4m、三方路		準工 (70,200)
c	１０４ -516	四日市市		更地	（　）	不整形	北東12.2m市道、北西4.3m、二方路		１住居 (60,200)
d	１１１ -35	四日市市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、北東7.8m、角地		準住居 (70,200)
e	１０４ -33	四日市市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,832	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	52,037	100 [ 109.6]	47,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 56,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	56,907	100 [ 117.4]	48,473		48,500
c	(　 ) 43,837	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 77.5]	56,281	100 [ 113.2]	49,718		49,700
d	(　 ) 64,477	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	64,606	100 [ 130.6]	49,469		49,500
e	(　 ) 61,020	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,959	100 [ 122.4]	49,803		49,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -22.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,900 円／㎡]

四日市 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,892,858	5,090,508	18,802,350	17,826,200	976,150	（　0.9718） 948,623	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	17,898,547 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	550.00	Ｓ3	1,650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,589 ㎡	40.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階はファミリー向けの共同住宅（平均５５㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,510	830,500	10.0	8,305,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	550.00	100.0	550.00	1,181	649,550	2.0	1,299,100
							2.0	1,299,100
～

～

～

計		1,650.00	100.0	1,650.00		2,129,600		10,903,200
								2,598,200

⑨年額支払賃料	2,129,600 円　×　12ヶ月　＝　 25,555,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,555,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,555,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,999,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,903,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,598,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 795,049 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,892,858 円　　　　（　 15,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４（賃）　　　　-50	1,255 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,181 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０８（賃）　　　　-50	1,059 ( 1,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,199
c	１１１（賃）　　　　-52	1,184 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,198

四日市 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,190,000 円	238,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,022,208 円	25,555,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 498,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,904,000 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,090,508 円　（　　　　　　 3,204 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,826,200 円（　　　　　 11,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,892,858 円
②総費用	5,090,508 円
③純収益　①－②	18,802,350 円
④建物等に帰属する純収益	17,826,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	976,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	948,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,898,547 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
四日市 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-22

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　田中　幸子

TEL.

鑑定評価額

77,700,000 円

１㎡当たりの価格

48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市白須賀１丁目２０６９番１外｢白須賀１－１２－２｣				②地積　(㎡)	1,589 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1	事務所兼倉庫Ｓ3	営業所、店舗のほか住宅も混在する商業地域	南10m市道	水道、下水	霞ヶ浦 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

国道背後、業務系の利用が目
立つ地域。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

霞ヶ浦駅南東方

850m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

南北に配置する国道２３号と国道１号の中間点に立地し、高速道路へのアクセス等が良好であり商業系及び工業
系の混在地域。新型コロナの影響による回復は緩やかで、地価は暫く下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、市内及び隣接市町の商業地域及び用途混在的な圏域。需要者は、圏内の個人事業者・法人が中心
と判断。用途的に未分化とも言え、今後多様な用途が想定でき、国道１号と国道２３号に近接し、幹線道路へのアクセ
スが良好であることから一定の需要が見込める。新型コロナの影響により不動産取引は様子見状態にあったが緩やかに
回復傾向にある。取引の中心となる価格帯は、取引物件の利用用途・規模等にばらつきがあり見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では収益物件もみられるため収益面の検討を行ったが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、
収益価格は低位に試算された。また、自用目的の土地取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域における実際の取引
事例を比較検討して求めた比準価格は、市場の実態を反映しており規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価
格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,400 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[147.5]

[100.0]
100

48,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四日市市の人口は微減傾向。景気は新型コロ
ナによる厳しい状況は徐々に緩和され持ち直
しの動きが期待されるも、変異株等により先
行き不透明。

交通条件等良好な立地で店舗・営業所・共同
住宅が混在している商業地域にあり、未利用
地の活用の余地は大きいが、地価は緩やかな
下落基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.6
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -28	四日市市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１０４ -34	四日市市		更地	（　）	不整形	南西10m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０７ -39	三重郡朝日町		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m国道、南東5.1m、二方路		準住居 (60,200)
d	１０８ -522	四日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,116	100 [ 108.7]	48,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,900
b	(　 ) 39,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	39,756	100 [ 82.7]	48,073		48,100
c	(　 ) 34,028	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 66.2]	51,299	100 [ 102.8]	49,902		49,900
d	(　 ) 50,832	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	52,037	100 [ 104.7]	49,701		49,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.5
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,900 円／㎡]

四日市 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,906,124	5,091,564	18,814,560	17,826,200	988,360	（　0.9718） 960,488	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,122,415 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	550.00	Ｓ3	1,650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,589 ㎡	40.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２～３階共同住宅２ＬＤＫファミリータイプ（平均５５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,550	852,500	10.0	8,525,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	550.00	100.0	550.00	1,163	639,650	2.0	1,279,300
							2.0	1,279,300
～

～

～

計		1,650.00	100.0	1,650.00		2,131,800		11,083,600
								2,558,600

⑨年額支払賃料	2,131,800 円　×　12ヶ月　＝　 25,581,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,581,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,558,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,023,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,083,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,558,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 782,932 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,906,124 円　　　　（　 15,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４（賃）　　　　-1	1,416 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	1,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,231 円/㎡　月額支払賃料（　 1,163 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４（賃）　　　　-2	1,347 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,220
c	１１１（賃）　　　　-52	1,184 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,246

四日市 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,190,000 円	238,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,023,264 円	25,581,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 498,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,904,000 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,091,564 円　（　　　　　　 3,204 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,826,200 円（　　　　　 11,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,906,124 円
②総費用	5,091,564 円
③純収益　①－②	18,814,560 円
④建物等に帰属する純収益	17,826,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	988,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	960,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,122,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）