鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四日市 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ -506	四日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西3.5m、角地		２住居 (70,200)
b	１０８ -532	四日市市		建付地	（　）	長方形	東19m県道、中間画地		工業第二種特別工業 (60,200)
c	１１２ -24	四日市市		建付地	（　）	台形	北13.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	１１４ -504	四日市市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m県道、北東3.3m、角地		準工 (70,200)
e	１０２ -28	四日市市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,599	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,718	100 [ 75.1]	52,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 43,652	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,521	100 [ 83.0]	52,435		52,400
c	(　 ) 48,196	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	50,054	100 [ 96.1]	52,085		52,100
d	(　 ) 33,232	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	40,522	100 [ 79.3]	51,100		51,100
e	(　 ) 53,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,116	100 [ 102.0]	52,075		52,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +34.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,900 円／㎡]

四日市 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,327,367	1,962,661	7,364,706	7,130,480	234,226	（　0.9718） 227,621	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,294,736 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	402 ㎡	16.1 m x 25.0 m	前面道路：県道　 18.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２～３階はファミリー向けの共同住宅（平均専有面積約４７㎡、全８戸）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	80.0	176.00	2,170	381,920	10.0	3,819,200
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	220.00	85.0	187.00	1,209	226,083	2.0	452,166
							2.0	452,166
～

～

～

計		660.00	83.3	550.00		834,086		4,723,532
								904,332

⑨年額支払賃料	834,086 円　×　12ヶ月　＝　 10,009,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,009,032 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,000,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,008,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,723,532 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,512 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 904,332 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 276,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,327,367 円　　　　（　 23,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３（賃）　　　　-55	1,140 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,209 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０８（賃）　　　　-50	1,059 ( 1,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,265
c	１１４（賃）　　　　-58	1,195 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,241

四日市 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,000 円	95,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	400,361 円	10,009,032　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 761,600 円	95,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,962,661 円　（　　　　　　 4,882 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,130,480 円（　　　　　 17,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,327,367 円
②総費用	1,962,661 円
③純収益　①－②	7,364,706 円
④建物等に帰属する純収益	7,130,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	227,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,294,736 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
四日市 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四日市 5-6

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　岡部　康信

TEL.

鑑定評価額

20,900,000 円

１㎡当たりの価格

52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四日市市塩浜本町１丁目４番外				②地積　(㎡)	402 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の小売店舗、営業所の多い路線商業地域	東18.5m県道	水道、ガス、下水	塩浜 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 170 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

コンビナート近接

街

路

１８．５ｍ県道

交通

施設

塩浜駅南東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域で、土地利用に大きな変化はなく当面は現状のままの推移が予測される。景気悪化の影
響から、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は四日市市及び隣接市町の商業地域の圏域で、需要者の中心は当該圏域の事業者等である。新型コロナによ
る経済活動の停滞の影響を受け、同一需給圏内の商業地の需要はやや鈍化している。近隣地域は郊外の大規模小売店と
比較して集客力が劣るため、土地需要はやや弱い。取引総額は規模により相当異なるため、市場での需要の中心となる
価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は郊外幹線道路沿いの日用品店舗を主体とする既成商業地域で、低層利用を標準とし賃料水準もやや低いため
収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は四日市市内の商業地の取引事例をもとに適正に比準でき、当該市場の
特性を十分反映したものである。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,400 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[139.5]

[100.0]
100

51,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

四日市市の人口は微減、高齢化率は上昇、不
動産取引件数は横這い。新型コロナの影響で
景気は厳しい状態にあるが、持ち直しの動き
も見られる。

日用品店舗を主体とする幹線道路沿いの地域
で、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

四日市 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２ -28	四日市市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１０２ -21	四日市市		更地	（　）	不整形	北22m市道、南7.5m、二方路		近商 (90,200)
c	１０８ -532	四日市市		建付地	（　）	長方形	東19m県道、中間画地		工業第二種特別工業 (60,200)
d	１１４ -504	四日市市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m県道、北東3.3m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,116	100 [ 102.0]	52,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,100
b	(　 ) 45,222	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	61,549	100 [ 123.4]	49,878		49,900
c	(　 ) 43,652	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,521	100 [ 83.5]	52,121		52,100
d	(　 ) 33,232	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	40,522	100 [ 78.3]	51,752		51,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +41.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.5
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

四日市 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,331,641	1,962,841	7,368,800	7,130,480	238,320	（　0.9718） 231,599	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,369,792 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四日市 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	402 ㎡	16.1 m x 25.0 m	前面道路：県道　 18.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２～３階は住宅のファミリータイプで平均専有面積は４７㎡を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	80.0	176.00	2,170	381,920	10.0	3,819,200
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	220.00	85.0	187.00	1,210	226,270	2.0	452,540
							2.0	452,540
～

～

～

計		660.00	83.3	550.00		834,460		4,724,280
								905,080

⑨年額支払賃料	834,460 円　×　12ヶ月　＝　 10,013,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,013,520 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,001,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,012,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,724,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 905,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 276,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,331,641 円　　　　（　 23,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１４（賃）　　　　-58	1,195 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,281 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４（賃）　　　　-1	1,416 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,364
c	１０４（賃）　　　　-51	1,211 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,254

四日市 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,000 円	95,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	400,541 円	10,013,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 761,600 円	95,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,962,841 円　（　　　　　　 4,883 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,130,480 円（　　　　　 17,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,331,641 円
②総費用	1,962,841 円
③純収益　①－②	7,368,800 円
④建物等に帰属する純収益	7,130,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,369,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）