別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -60 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市小林町字小林新田３０２５番５６２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる郊外の住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 西日野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西郊に位置する、主要 地方道宮妻峡線の背後地域で 、周辺には農地も見られる 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西日野駅西方 5.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に残る農地が住宅地等へと転用される余地を残すが、特に大きな変化はないと見込まれる。郊外部にあって 地価の上昇機運は弱いため、当面の地価動向は概ね横這い予測である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市内において鉄道沿線からはやや離れた近郊ないし郊外に展開する住宅地域を内包する圏域。主な 需要者は市内在住者である。供給は中古住宅や遊休地の処分の他、ミニ開発等の新規分譲であり、これ等に対する需要 は、後者に関しては比較的ある一方、前者に関しては低調なものも多い。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を 基準にした土地の場合で５００万円～６５０万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地西郊に位置する一般住宅主体の住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の個人 ）も併せて検討したところ、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、複数の取引事例と の比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも整合することから、当 該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.1] [105.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約３０万人で微減傾向。コロナ禍にあ っても土地取引件数及び住宅着工戸数に目立 った落ち込みは見られず、住宅地の価格は持 ち直している。 地域要因に特段の変動はない。水準的には値 頃感も出てきており、下げ止まりの状況にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％