別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -58 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市三重８丁目９２番 ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ熟成した住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 伊勢松本 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 纏まりのある既成の住宅団地 で、画地規模が大きめである 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 伊勢松本駅北方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 団地の誕生からはかなりの年数が経過し、高齢世帯も増加傾向にあることから、需給状況の変化には留意を要す るが、現状は一定の需要が維持されており、当面の地価動向は比較的安定的な推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市内の主として市街地近郊部に展開する住宅地域を内包する圏域。主な需要者は四日市市内在住者 である。開発から年数が経過する既存の住宅団地においては、設計の旧式化や居住世帯の高齢化が見られるなかで、比 較的新しい住宅団地やミニ開発の方をより選好する向きも見られる。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準 にした土地の場合で１５００万円～１６００万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は熟成した大規模住宅団地内にあって、画地規模はやや大きいものの、標準地の個別性や典型的な需要者（持 家志向の個人）も併せて検討したところ、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、複数 の取引事例との比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも整合する ことから、当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [103.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約３０万人で微減傾向。コロナ禍にあ っても土地取引件数及び住宅着工戸数に目立 った落ち込みは見られず、住宅地の価格は持 ち直している。 地域要因に特段の変動はない。なお、画地が 広い分、総額が大きくなるため、一部では分 筆して再分譲するケースも見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％