別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 四日市 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -55 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市河原田町字相名１４０４番４９ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北4.6m市道 水道、ガス、下水 河原田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．６ｍ 市道 交通 施設 河原田駅北方 600m 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であるが、周辺では小規模開発やミニ開発により宅地供給が増加した。新興住宅地と比べ ると需要者の選好性は低く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市南部の戸建住宅を中心とした住宅地域。需要者は四日市市及び周辺市町在住の一次取得者層が 中心である。市中心部から遠い熟成した住宅地域であり、周辺における開発時期が新しい新興住宅地と比べると選好性 で劣り、需要は総じて低調である。圏域内において新規開発された大規模宅地分譲地の人気が高いことも一因と見られ る。土地は総額で１，０００万円前後、中古の戸建物件は２，０００万円内外が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件は見られない。自己使用目的の土地取引が中心で 、戸建住宅の賃貸も見られないことから、収益価格は試算しなかった。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形 成されると認められることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決 定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向で推移。新型コロ ナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される 中で、利便性に優れた住宅地を中心に需要は 回復基調にある。 古くに開発された住宅地域であり、地域要因 に特段の変化は見られない。周辺の新興住宅 地と比べると選好性は低く、地価は依然下落 基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％