別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -52 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大矢知町字十四１３６７番４ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、農地等が見られる 住宅地域 北西4.5m道路 水道、ガス、下水 近鉄富田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ道路 交通 施設 近鉄富田駅北西方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 残る農地が宅地転用される余地を残すが、ミニ開発が中心で大きな変化はないと見込まれる。コロナ禍でも需要 は概ね維持されており、当面の地価動向は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市内北域の近鉄名古屋線沿線から三岐鉄道三岐線沿線にかけての類似の住宅地域を内包する圏域。 需要者は四日市市内在住者を中心として一部は周辺市町からの転入者も含まれる。供給は中古住宅や遊休地といった既 存不動産の処分やミニ開発等の新規分譲であり、需要は概ね安定している。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模 を基準にした土地の場合で６５０万円～７５０万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は近鉄富田駅の北西方に展開する低層住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の個人） も併せて検討したところ、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、複数の取引事例との 比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも整合することから、当該 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [142.0] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約３０万人で微減傾向。コロナ禍にあ っても土地取引件数及び住宅着工戸数に目立 った落ち込みは見られず、住宅地の価格は持 ち直している。 地域要因に特段の変動はない。道路幅員がや や狭く、規模も小さめの画地が多いが、相応 の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％