別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -51 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市上海老町字野畑３９９番２ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する住宅地 域 北東3.3m市道 水道 桜 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 桜駅北東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、当面現状程度で推移すると予測する。上海老地区に大型ＳＣが開業したが 、当地域に新規需要を喚起するほどの影響はなく、地価は依然下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は四日市市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は当地域に地縁性等を有する個人が中心 である。上海老地区にファムタウン四日市上海老ＳＣが開業し、当地域の利便性は向上しているが、調整区域内の既成 住宅地域であるため、需要は依然弱い。取引自体が少なく、取引総額は画地規模等によりばらつきが大きいため、市場 での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市内の調整区域に存 する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は 、公法上賃貸建物の建築を想定することが困難であるため、試算していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ 、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [121.2] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向。景気は厳しいが持ち直 しの動きが見られる。住宅着工戸数は増加傾 向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に推移 している。 調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に大 きな変動はない。上海老地区に開業した大型 ＳＣも新規需要を喚起するほどではなく、地 価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％