別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -46 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市桜花台１丁目２４番４ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 桜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外型の住宅団地にあり利便 性が遠隔で居住者の高齢化が 進む 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 桜駅南西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市中枢利便域の遠隔にある郊外にあり、既成配置の造成整備された良好な居住環境を示すが、高齢化が進み居住 層の断絶がすすむ。若年層からの選好性も窺えず需給ギャップが生じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市及び菰野町等、隣接市町の郊外型住宅地域。需要者の中心は、四日市市の通勤者及び居住者で あり、圏外からの転入は少ない。居住環境良好で需要がみられるものの、市の中心部からは距離がある地域で限界があ る。人口は減少、高齢化も進んでいる。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で８００万円程度、戸建住宅の 新設は窺えず中古住宅流通で総額１，５００万円程度を中心とする。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外型住宅団地であり、画地規模が小さく、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。 居住の快適性を重視した住宅地域であることから、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の 水準を指標に価格を決定するのが一般的である。以上より、近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　四日市 -1                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未経験の危機が頻発し低成長下円安企業物価 の急上昇の結果、財政悪化がすすみ益々家計 賃金が上がらず可処分所得が減額する。市の 人口は微減傾向。 古くに開発立地の郊外型の住宅団地の街並み 形成を示すが、多くの居住者が老齢化し需給 バランスがくずれ地域の魅力が希薄となる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％