別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -44 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市小古曽６丁目２０５６番３ ｢小古曽６－７－８｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6m道路 水道、ガス 内部 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 内部駅北方 400m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、高台の既成住宅地域であり、熟成した住環境を維持しているが、特段の変動要因は認められない。 今後の地価は、小幅ながら下落基調で推移ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市南部の住宅地域である。需要の中心は、四日市市内の居住者である。近隣型商業施設等 に比較的近く生活利便性が優る位置にあるが、古くに開発された高台の既成住宅地域にあり、駐車場も狭く住宅地とし ての選好性はやや弱い。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額８００万円程度、新築戸建物件で総額 ２，５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を主体とする既成住宅地域に存し、周辺に収益物件は少なく、標準地は前面道路と高低差があり規模も小さく 、共同住宅を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用 目的の取引が中心となり、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [ 91.1] [103.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向。景気は新型コロ ナによる厳しい状況は徐々に緩和され持ち直 しの動きが期待されるも、変異株等により先 行き不透明。 市中心部周辺の傾斜地をミニ開発された住宅 地域にあり、特段の変動要因はなく、新興の 住宅地に比し選好性でやや劣り、地価は弱含 みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％