別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -40 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 8,090,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市高見台２丁目１３番４ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 北勢中央公園口 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北勢中央公園口駅西方 870m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成した住宅団地で、中心市街地からやや遠いが、閑静な住環境を維持している。地価は現状程度の推移 が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は四日市市郊外の住宅地域を中心に、隣接市町の住宅地域。需要者は四日市市内の居住者が中心である。 地域は郊外の熟成した既成の住宅団地で、利便性に優る中心市街地周辺の住宅団地との比較で、選好性が劣り、需要は 弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的な土地で８００万円程度、戸建住宅が建ち並んでおり、新 築戸建ての取引は少ないが、２，５００円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、公法規制上、アパートの建築ができないため、収益価格は試算しない。自用目的で 取引される地域であり、類似性を有する取引事例を広域的に求め、信頼性のある事例を中心に求めた比準価格は、市場 性を反映した実証性のある価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [107.5] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は横這いから微減傾向。新型コロ ナの影響は弱まり、先行きに不透明感も残る が、市内の土地需要は、市中心部から回復傾 向が見られる。 　市街地から離れた古くに開発された住宅団 地であり、新興住宅地との比較では選好性に 劣るが、価格差もあり、地価は安定しつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％