別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -36 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市東富田町１３８４番 ｢東富田町１７－３０｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多く店 舗等も見られる既成 住宅地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 近鉄富田 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 近鉄富田駅南東方 920m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が中心の既成住宅地域で、地域要因に変動はないが、沿岸部に近い地域であり、需要はやや弱い。今 後も地価水準は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は近鉄名古屋線沿いを中心とする四日市市内の住宅地域。沿岸部に近い地域であり、需要者は、地域に地 縁性を有する四日市市内の居住者が中心である。生活利便性の良好な地域であるが、需要者の防災意識は依然として高 く、需要は引き続き弱含みで推移している。古家の有無等によりばらつきはあるが、取引の中心となる価格帯は、標準 的な規模で７００万円程度、新築戸建の取引は少ないが、新築の戸建の場合、２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ　住宅地域である。周辺地域ではアパートも見られるが、アパート建築するための 新規の土地取引は見られず、標準地の規模からもアパートの想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。沿岸部で は安値の取引も見られるが、代替性を有する事例から、類似性の程度に応じて求めた比準価格は市場性を反映した価格 である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [130.6] [101.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は横這いから微減傾向。新型コロ ナの影響は弱まり、先行きに不透明感も残る が、市内の土地需要は、市中心部から回復傾 向が見られる。 　生活利便性は比較的良好であるが、沿岸部 に近い既成住宅地域であり、地価は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％