別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 四日市 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -35 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市あかつき台４丁目１番４０ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 暁学園前 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       295 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 暁学園前駅南西方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅団地として熟成しており、今後とも比較的良好な居住環境を維持するものと予測する。新型コロナの 影響が薄らいでおり中古住宅地や更地取引が見られ、地価水準はほぼ横ばい傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市郊外の大規模住宅団地とその周辺の住宅地域になると考えられる。需要者は３０代から４０代の 市内居住者が多く新築住宅取得も見られるほか割安な中古住宅を取得するケースも見られる。古い住宅団地だが閑静な 居住環境を形成している。土地は３００㎡程度で１３００万円～１５００万円、新築戸建でばらつきはあるものの３０ ００万円前後が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする郊外型住宅団地地域であり、周辺に賃貸住宅がなく共同住宅を想定することができないため収益 価格の試算は行わなかった。快適性を重視した住宅地域で自己使用目的が不動産取引の中心であり、取引価格の水準を 指標に価格が形成されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて 、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向だが土地取引件数 ・住宅着工戸数は増加傾向で推移。住宅地需 要は中心部は回復するも郊外は下落し二極化 が進んでいる。 古くに大規模開発された郊外型住宅団地とし て熟成し良好な居住環境を維持している。地 域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％