別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -29 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市滝川町１５５番６ ｢滝川町２０－４｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 第一種特別工業 (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に倉庫 等が見られる住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 川原町 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 従来の家内工業地域の名残が ある住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 川原町駅北東方 200m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  第一種特別工業 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、鉄道最寄り駅に近く街路も整然とし、地場産業である万古焼の工場や倉庫が混在するが住宅地域へ の移行が認められる。今後の地価は、安定的であり上昇基調に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、近鉄名古屋線沿いを主とする市内中心部に近い住宅地域の存する圏域。需要の中心は、同一需給 圏内の居住者及び圏外からの転入もみられる。鉄道利便性が良好で、川原町駅付近の高架化等も影響して開発意欲が認 められ、需要は堅調に推移してきた。新型コロナの影響で不動産取引の様子見状態も薄れ需要は回復傾向。取引の中心 となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額１，０００万円前後、新築戸建物件は総額３，０００万円程度と判断。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、収益物件建設を目的とした土地取引は殆どない状況で、共同住宅を想定するには画 地規模が小さく実現性に欠くため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅 等の取引が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [106.0] 100 [117.3] [104.0] 100 60,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向。景気は新型コロ ナによる厳しい状況は徐々に緩和され持ち直 しの動きが期待されるも、変異株等により先 行き不透明。 近鉄名古屋線の高架工事の完成を受け、今後 倉庫等が住宅地へ移行し、土地利用が進み住 宅需要は安定している。地価は緩やかに上昇 基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +26.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％