別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -25 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大字日永字登城山５２１６番３４ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 西日野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 西日野駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の比較的新しい住宅団地で、土地利用は安定しており、当面現状の住環境を維持していくものと予測する。 需要は安定しており、景気動向には注視を要するが、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は四日市市内の住宅地域。需要者の中心は四日市市内の居住者で、他市町からの転入者も見込める地域で ある。四日市市郊外には新規分譲地も多く見られるが、当地域も比較的新しい住宅団地で、需要は概ね安定している。 新型コロナによる厳しい状況は持ち直しつつあるが、先行きは不透明で、地価は横ばいで推移している。市場の中心価 格帯は１８０㎡程度の標準的な土地で８００～９００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市郊外の住宅地域 に存する規範性の高い取引事例を中心に試算し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価 格は、標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、賃貸市場が形成されていないため、試算していない。以上 より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向。景気は厳しいが持ち直 しの動きが見られる。住宅着工戸数は増加傾 向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に推移 している。 郊外の住宅団地で、地域要因に大きな変動は ない。需要は安定している地域で、景気の先 行きには不透明感があるが、地価は横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％