別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 四日市 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -22 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市楠町南五味塚字新貝１７４番２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 東3.5m市道 水道、ガス、下水 楠 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 楠駅東方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に近く、津波浸水懸念は払拭されない小規模住宅地域である。近鉄名古屋線の駅には近いが、地縁的な地 域性もあって需要は低迷しており、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市南部のほか隣接する鈴鹿市の既成住宅地域であり、特に旧三重郡楠町内の住宅地域と強い代替 性が認められる。需要者は地縁性を有する地元居住者が中心であり、地域外からの転入者は少ないと見られる。津波等 による浸水リスクを有する沿岸部近くの住宅地域であって、住環境で劣ることから需要は低調である。土地は規模にも よるが総額で６００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域で、土地取引は自己使用が目的で居住の快適性を重視して行われている。周辺にはアパート も散見されるが、標準地は画地規模が小さく、街路条件も劣るため共同住宅を想定することが非現実的であり、収益価 格は試算しなかった。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、実証的な価格で ある比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [109.3] [103.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向で推移。新型コロ ナウイルス感染症の影響が徐々に緩和される 中で、利便性に優れた住宅地を中心に需要は 回復基調にある。 古くに区画された道路幅員の狭い既成住宅地 であり、地縁的な地域性を有するうえに、津 波浸水懸念も根強く残り、不動産需要は低迷 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％