別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -18 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市南いかるが町４３８０番２ ｢南いかるが町１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅と 空地等が混在する住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 霞ヶ浦 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路は整然としているが、幅 員狭小な住宅地域。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 霞ヶ浦駅北西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、周辺に未利用地が存し活発な宅地造成が見られるが、住宅地として長期経過している住宅地域であ り、概ね現状を維持していくものと予測される。今後の地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、近鉄名古屋線沿いの四日市市北部及び隣接市町の戸建住宅地域の存する圏域。需要の中心は四日 市市在住の一次所得者である。標準地付近では、鉄道利便性から未利用地の小規模の住宅地の開発が見られていた。新 型コロナの影響で不動産取引は様子見状態にあったが、需要は回復してきている。取引の中心となる価格帯は、標準的 な規模の土地で９００万円前後、新築戸建物件は２，５００～３，０００万円が取引の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅地域に存し、周辺には賃貸住宅が存在せず、共同住宅を想定するには標準地の画 地規模が小さく実現性に欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住 宅等が取引の中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって、市場の実態を反 映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [132.1] [105.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向。景気は新型コロ ナによる厳しい状況は徐々に緩和され持ち直 しの動きが期待されるも、変異株等により先 行き不透明。 市中心部に比較的近い古くに区画された住宅 地域にあり、地域要因に特に変化は見られな い。地価は緩やかに上昇基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％