別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -14 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信   TEL.

鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市高花平４丁目１番１０６ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 西日野 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 西日野駅西方 4.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成した住宅団地で、当面は現状のままの推移が予測される。中心部からの距離が遠く、住宅団地の人口 減少・高齢化が進んでおり、需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び隣接市町の住宅地域の存する圏域で、需要者の中心は四日市市居住者の世帯分離及び他市町 からの転入によるものがほとんどを占める。住宅地については新型コロナによる景気悪化の影響は限定的である。近隣 地域は中心部から遠く、造成後相当年数が経過した住宅団地で、選好性が劣る。取引される価格帯は、標準的な土地で ６００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の熟成した住宅団地で、自用目的の取引が中心であり、比準価格は四日市市南部の住宅地の取引事例を もとに適正に比準して求めたもので、当該住宅市場の実態を十分反映したものである。一方、標準地は戸建住宅用に開 発された住宅団地内にあり賃貸想定が現実的ではないため、収益価格は試算しない。以上により、市場性を反映し実証 的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [143.9] [101.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、高齢化率は上昇、不 動産取引件数は横這い。新型コロナの影響で 景気は厳しい状態にあるが、持ち直しの動き も見られる。 開発から５０年以上が経過しており、住宅団 地の世帯数が減少傾向にある。住宅団地内に 新規の分譲住宅が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％