別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 四日市 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -13 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市伊坂台１丁目１７４番 ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大矢知 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北部郊外の高台の住宅団地 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 大矢知駅北西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の住宅団地として閑静な住環境を維持している。地域要因に特別な変化はみられない。新型コロナの影響 は限定的で、価格面の値頃感から需要は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市北部のほか隣接する桑名市郊外なども含む住宅地域。需要者の中心は市内の居住者であ るが、隣接市町から転入する一次取得者層も考えられる。鉄道駅や市中心部への接近性で劣るものの、閑静な住環境や 整然とした街区が維持されている住宅団地では、価格面の値頃感と相俟って需要は安定している。土地取引は総額で１ ，０００万円前後、新築の戸建物件は２，７００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外に開発された第１種低層住居専用地域内の中規模住宅団地内にあり、共同住宅を想定することが現実的でないため 、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が 中心となっており、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏ま え、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [162.8] [106.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は概ね微減傾向。景気は持ち 直しの動き。雇用は持ち直しの動きだが個人 消費はやや弱い。不透明ながらコロナ禍収束 の期待が高まる。 既存の住宅団地で地域的変化は認められない が、価格面の値頃感から需要は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％