別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -10 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市泊山崎町８９３番１８ ｢泊山崎町１１－６｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 泊 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 泊駅北西方 480m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状程度で推移するものと予測する。最 寄駅等にも近く需要は安定しており、景気動向には注視を要するが、地価は概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は四日市市内の住宅地域。需要者は四日市市内の居住者が中心であるが、他市町からの転入者も見込める 地域である。住宅地域として熟成しており、最寄駅や国道１号沿線の大規模商業施設等へのアクセスも良好で、需要は 安定している。景気の先行きには不透明感があるが、地価は概ね横ばいで推移している。市場での中心価格帯は２１０ ㎡程度の標準的な土地で１，０００～１，１００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市内の住宅地域に 存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格 は、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、試算していない。以上より、代表標準地との検 討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [ 77.2] [106.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向。景気は厳しいが持ち直 しの動きが見られる。住宅着工戸数は増加傾 向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に推移 している。 地域要因に大きな変動はない。最寄駅や商業 施設へのアクセスも良好で需要は概ね安定し ている地域である。地価は概ね横ばいで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％