別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -7 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市坂部台１丁目７番１４ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の新興住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 阿倉川 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 規模的纏まりのある住宅団地 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 阿倉川駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が整然と立ち並ぶ居住環境良好な住宅団地であり、現状推移と見込まれる。安定した需要を背景に、当 面の地価動向は緩やかながらも上昇基調を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市内において鉄道沿線からはやや離れた近郊ないし郊外に展開する住宅地域を内包する圏域。主な 需要者は市内在住の一次取得者である。開発から年数が経過する既存の住宅団地においては、設計の旧式化や居住世帯 の高齢化が認められるなかで、比較的新しい住宅団地やミニ開発の方をより選好する向きも見られる。取引の中心価格 帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で９００万円～１０００万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ比較的新しい郊外住宅団地内であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の個 人）も併せて検討したところ、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、複数の取引事例 との比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも整合することから、 当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 49,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約３０万人で微減傾向。コロナ禍にあ っても土地取引件数及び住宅着工戸数に目立 った落ち込みは見られず、住宅地の価格は持 ち直している。 既に住宅が建ち並んでいて地域要因に特段の 変動はない。周辺も含めて取引価格は概ね安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％