別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大字西阿倉川字西山１４８６番１２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、分 譲住宅が混在する住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 阿倉川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 隣接区域に拡大する新設住宅 地形成に比べ古さが目立つ 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 阿倉川駅北西方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 阿倉川駅へ利便良好な位置から居住基盤形成が高く市場需給の選好性が高く品質が高い住宅地が拡大するエリア にあり、不動産需給が高く安定的な地価の維持が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄名古屋線沿いの四日市市北部の戸建住宅地域。需要者の中心は、四日市市在住の一次取得者である 。駅から徒歩圏内の地域は限られるが、総じて鉄道利便性は良好であり、底堅い需要がみられ、中小の新たな宅地開発 は各所で認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１，２００万円程度、新築の戸建物件は３， ０００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的なため、収益価格は試算しなかった。自己の居住を 目的に取引されることが中心となっており、取引価格水準を指標に価格を決定するのが一般的である。比準価格は、市 場の実態を適正に反映した取引事例より求められた価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [124.0] [105.0] 100 53,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 減少する勤労可処分所得、増大する社会保障 費負担から家計を圧迫する結果、消費者需要 を冷やす。生産年齢人口が減少。四日市市の 人口は微減傾向。 近隣に新設良質な住宅地が集積し当該地区は 従前からの住宅地基盤であるが、周辺に合わ せ底堅い需要層が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％