別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 38,100,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出伊倉津町字二十一割１４３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場が多い海 に近い工業地域 西9m市道 水道 高茶屋 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  78.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 高茶屋駅北東方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に位置する中規模工場を中心とする工業地域で、水害懸念により需要は弱く、底値に近づいてはいるもの の今後も地価の下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、津市及び周辺市の工業地域で特に臨海部の工業地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は同 一需給圏内の事業者及び広域的な事業展開を行う事業者である。水害懸念により需要は弱く地価は下落し、価格水準も 低くなったが需要の回復は見られない。中心価格帯は事業規模、面積に応じて開差が生じるため、一概には見出せない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 沿岸部の工業地域で、賃貸による工場経営は見られない地域であり、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法 は適用できなかった。一方、比準価格は類似する工業地域内の事例を採用し求められ、市場の特性を反映した信頼性の 高い価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [164.9] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大企業の一部では改善の動きも見られるが新 型コロナの影響により、依然として先行き不 透明感が強く今後の動向に注視する必要があ る。 沿岸部の工業地域で、水害懸念により需要は 弱く地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％