鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -29	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m県道、東6m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
b	１０３ -60	津市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、北2m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,360)
c	１０４ｙ -1	津市		建付地	（　）	不整形	西12.5m県道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
d	１０８ -2	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北2m、二方路		商業居住誘導区域 (90,360)
e	１１１ -144	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		近商居住誘導区域内 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,501	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.0]	54,347	100 [ 115.5]	47,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	48,000
b	(　 ) 41,970	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	46,540	100 [ 90.9]	51,199		52,200
c	(　 ) 56,346	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	56,985	100 [ 123.7]	46,067		47,000
d	(　 ) 47,957	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,573	100 [ 100.5]	47,336		48,300
e	(　 ) 33,763	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,989	100 [ 89.4]	41,375		42,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

津 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,880,250	1,083,100	3,797,150	3,123,330	673,820	（　0.9718） 654,818	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,355,057 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼作業所	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	875 ㎡	18.0 m x 48.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場スペースを広く配した事務所兼作業所の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	事務所兼作業所	300.00	100.0	300.00	1,500	450,000	5.0	2,250,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		450,000		2,250,000
								0

⑨年額支払賃料	450,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,400,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 540,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,860,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,250,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,880,250 円　　　　（　 5,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃　　　　-1	1,607 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	1,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,506 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-21	1,515 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	1,399
c	１１３賃ｙ　　　　-22	1,524 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	1,485

津 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,500 円	41,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	162,000 円	5,400,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 354,400 円	41,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,083,100 円　（　　　　　　 1,238 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,700,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,123,330 円（　　　　　 3,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,880,250 円
②総費用	1,083,100 円
③純収益　①－②	3,797,150 円
④建物等に帰属する純収益	3,123,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	673,820 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	654,818 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 748 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,355,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
津 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-21

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　茂基

TEL.

鑑定評価額

40,300,000 円

１㎡当たりの価格

46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市幸町３２２番２｢幸町１０－７｣				②地積　(㎡)	875 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2.5	事務所兼作業所Ｓ1	営業所、作業場、一般住宅等が混在する商業地域	南9m市道、三方路	水道、ガス、下水	阿漕 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼作業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 870 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

阿漕駅北方

400m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

営業所や作業場等が立地する商業地域で、土地利用に大きな変化は見られない。住商混在地域で商業繁華性は低
く、地価は小幅の下落で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼作業所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はおおむね津市内の商業地域の存する圏域。需要者は地元の事業者や企業等が中心である。営業所や作業場
のほか一般住宅等も混在する商業地域で、中心市街地への利便性を有しているが、発展的動向は見られず需要はやや弱
い。取引総額は、画地規模により相当異なるため、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は営業所や一般住宅等が混在する既成商業地域で、自用目的の取引が中心で賃貸物件は少なく、賃貸目的の土
地取引は成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は津市内の類似の既成商業地域に存する取引事例
をもとに適正に比準して求めたもので、当該市場の実態を反映した価格である。以上より、比準価格を重視し、収益価
格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[115.2]

[102.0]
100

46,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

津市の人口は微減、県内景気は厳しい状況に
あるが、持ち直しの動きが見られる。商業地
の地価は多くの地域で地価の下落率の縮小が
見られる。

営業所や住宅が混在する商業地域で、土地利
用に変化はない。利便性を有するが繁華性の
低い地域のため需要は弱く、地価は小幅の下
落が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ｙ -1	津市		建付地	（　）	不整形	西12.5m県道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
b	１０８ -2	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北2m、二方路		商業居住誘導区域 (90,360)
c	１０３ -29	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m県道、東6m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
d	１０４ -19	津市		建付地	（　）	不整形	東14m市道、南6m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,346	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	56,985	100 [ 125.9]	45,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	46,200
b	(　 ) 47,957	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,573	100 [ 100.5]	47,336		48,300
c	(　 ) 35,501	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.0]	54,347	100 [ 121.3]	44,804		45,700
d	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.8]	41,182	100 [ 92.1]	44,714		45,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

津 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,912,785	1,084,180	3,828,605	3,123,330	705,275	（　0.9718） 685,386	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,931,811 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼作業所	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	875 ㎡	18.0 m x 48.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建事務所兼作業所の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

事務所兼作業所一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	事務所兼作業所	300.00	100.0	300.00	1,510	453,000	5.0	2,265,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		453,000		2,265,000
								0

⑨年額支払賃料	453,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,436,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,436,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 543,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,892,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,265,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,912,785 円　　　　（　 5,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-27	1,165 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,516 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-18	1,527 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,616
c	１１３賃ｙ　　　　-26	1,362 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,526

津 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,500 円	41,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,080 円	5,436,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 354,400 円	41,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,084,180 円　（　　　　　　 1,239 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,700,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,123,330 円（　　　　　 3,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,912,785 円
②総費用	1,084,180 円
③純収益　①－②	3,828,605 円
④建物等に帰属する純収益	3,123,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	705,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	685,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,931,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）