鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -60	津市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、北2m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,360)
b	１１１ -157	津市		建付地	（　）	不整形	北25m国道、南3.3m、二方路		準住居居住誘導区域内 (60,200)
c	１１１ -151	津市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、北東8m、南西4m、三方路		１住居居住誘導区域内 (70,200)
d	１０８ -38	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東28m国道、中間画地		準住居居住誘導区域 (60,200)
e	１０８ -3	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		商業居住誘導区域 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,970	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	46,540	100 [ 100.5]	46,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,300
b	(　 ) 37,523	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 83.2]	56,093	100 [ 120.0]	46,744		46,700
c	(　 ) 48,378	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	48,233	100 [ 104.3]	46,244		46,200
d	(　 ) 40,769	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	45,027	100 [ 92.3]	48,783		48,800
e	(　 ) 45,698	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	43,087	100 [ 94.6]	45,547		45,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,300 円／㎡]

津 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,252,954	1,904,352	7,348,602	6,246,660	1,101,942	（　0.9718） 1,070,867	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	20,205,038 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	963 ㎡	18.6 m x 51.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況及び将来動向等から事務所としての利用（部分貸し、標準面積９０㎡）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段、廊下等共用部分を除く

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	300.00	90.0	270.00	1,610	434,700	5.0	2,173,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	90.0	270.00	1,550	418,500	5.0	2,092,500
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	90.0	540.00		853,200		4,266,000
								0

⑨年額支払賃料	853,200 円　×　12ヶ月　＝　 10,238,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,238,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,023,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,214,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,266,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,252,954 円　　　　（　 9,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃ｙ　　　　-2	1,125 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,618 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-51	2,007 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,632
c	１１３賃ｙ　　　　-1	2,178 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,815

津 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,000 円	83,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	307,152 円	10,238,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 304,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 708,900 円	83,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,904,352 円　（　　　　　　 1,978 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,246,660 円（　　　　　 6,487 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,252,954 円
②総費用	1,904,352 円
③純収益　①－②	7,348,602 円
④建物等に帰属する純収益	6,246,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,101,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,070,867 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,205,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
津 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-17

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　古川　吉宏

TEL.

鑑定評価額

44,600,000 円

１㎡当たりの価格

46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市高茶屋小森町字水合４１２番１				②地積　(㎡)	963 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:3	事務所兼倉庫Ｓ2	中小規模の事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域	南8m市道	水道、下水	高茶屋 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

高茶屋駅北東方

1.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道及び幹線道路背後の事務所、営業所等を中心とした商業地域で、新規参入も殆ど見られない。引き続き「イ
オンモール津南」の影響を注視する必要があるものの、今後も概ね現状維持で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は津市及び周辺市内の店舗、営業所、事務所等が見られる商業地域。需要者の中心は、津市及び周辺
市の個人事業者及び法人事業者を中心に県内外の事業者で、周辺の路線商業地域では新規出店も見られるが、幹線道路
背後の当該地域は繁華性に乏しく需要は弱い。中心価格帯は画地面積等に応じて開差が生じるため、一概には見出せな
い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は収益物件も見られるが、自用の事務所及び店舗が中心であり、貸店舗経営を前提とする土地取引は少ない
。土地価格を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採
算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[112.6]

[100.0]
100

46,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の世帯数は微増するも人口は微減傾向。
新型コロナの影響は懸念されるものの当該地
域の影響は限定的である。

事務所等の新規進出は殆ど見られないものの
、周辺で大規模店舗が開店し、その影響を注
視していく必要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ｙ -66	津市		建付地	（　）	ほぼ整形	東25m国道、南10m、角地		準工 (70,200)
b	１１１ -157	津市		建付地	（　）	不整形	北25m国道、南3.3m、二方路		準住居居住誘導区域内 (60,200)
c	１１２ -76	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０１ -29	鈴鹿市		建付地	（　）	台形	西30m国道、北3m、南東2m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,906	100 [ 120.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	53,502	100 [ 115.4]	46,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,400
b	(　 ) 37,523	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 83.2]	56,093	100 [ 121.2]	46,281		46,300
c	(　 ) 50,055	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	50,510	100 [ 109.0]	46,339		46,300
d	(　 ) 49,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,468	100 [ 106.6]	46,405		46,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	親族間取引	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	親族間取引	％／月 -0.04	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,300 円／㎡]

津 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,173,894	1,901,728	7,272,166	6,246,660	1,025,506	（　0.9718） 996,587	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,803,528 円　　　　（　 19,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	963 ㎡	18.6 m x 51.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況及び、将来動向等から事務所としての利用を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	300.00	90.0	270.00	1,613	435,510	5.0	2,177,550
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	90.0	270.00	1,520	410,400	5.0	2,052,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	90.0	540.00		845,910		4,229,550
								0

⑨年額支払賃料	845,910 円　×　12ヶ月　＝　 10,150,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,150,920 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,015,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,135,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,229,550 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,173,894 円　　　　（　 9,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-23	1,934 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [134.0]	100 [ 95.0]	1,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,613 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-51	2,007 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [124.0]	100 [ 90.0]	1,713
c	１０３賃ｙ　　　　-14	987 ( 986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 64.0]	100 [ 95.0]	1,623

津 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,000 円	83,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	304,528 円	10,150,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 304,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 708,900 円	83,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,901,728 円　（　　　　　　 1,975 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,246,660 円（　　　　　 6,487 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,173,894 円
②総費用	1,901,728 円
③純収益　①－②	7,272,166 円
④建物等に帰属する純収益	6,246,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,025,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	996,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,035 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,803,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,500 円／㎡）