鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１ -146	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,360)
b	１０３ -45	津市		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,300)
c	１０３ -52	津市		建付地	（　）	不整形	西14m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	１０３ -69	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,240)
e	１０８ -1	津市		更地	（　）	不整形	南東8m県道、北東5.2m、角地		近商居住誘導区域 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,393	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,067	100 [ 84.3]	96,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,200
b	(　 ) 104,488	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,175	100 [ 98.1]	106,193		106,000
c	(　 ) 75,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	79,245	100 [ 91.3]	86,796		86,800
d	(　 ) 85,478	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,307	100 [ 80.5]	105,971		106,000
e	(　 ) 79,607	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	84,409	100 [ 99.0]	85,262		85,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	競売	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	競売	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,900 円／㎡]

津 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,860,746	1,224,848	4,635,898	4,059,580	576,318	（　0.9718） 560,066	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,567,283 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	322 ㎡	12.6 m x 26.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域における標準的使用並びに画地条件等を踏まえて１階を店舗、２、３階を事務所とする賃貸用建物を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	1,860	193,440	5.0	967,200
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	1,570	173,485	5.0	867,425
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	83.3	325.00		540,410		2,702,050
								0

⑨年額支払賃料	540,410 円　×　12ヶ月　＝　 6,484,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,484,920 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 648,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,836,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,702,050 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,860,746 円　　　　（　 18,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-46	1,721 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,721	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,868 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４賃ｙ　　　　-5	2,833 ( 2,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,361
c	１０４賃ｙ　　　　-6	1,626 ( 1,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,807

津 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,000 円	54,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,548 円	6,484,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,224,848 円　（　　　　　　 3,804 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,059,580 円（　　　　　 12,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,860,746 円
②総費用	1,224,848 円
③純収益　①－②	4,635,898 円
④建物等に帰属する純収益	4,059,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	576,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	560,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,739 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,567,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
津 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-8

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　九鬼　精一郎

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

86,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市中央９６番外｢中央３－２３｣				②地積　(㎡)	322 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	1:2	事務所Ｓ3	中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ普通商業地域	西22m市道	水道、ガス、下水	津新町 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

津新町駅北東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

津市中心部の市役所、裁判所等に近い普通商業地域で、当面は現況を維持するものと予測する。地価は横ばい傾
向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に津市中心部及びその周辺の普通商業地域。需要者は同一需給圏内の個人事業者及び法人事業者が中心
に同一需給圏外の事業者も見られる。景気は厳しい状況にあり、事務所等の業務用地に対する需要は弱い。市場におい
て中心となる価格帯は画地規模等に応じて異なるため、一概には見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試
算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であり、一般的に取引価格を指標として価格が決
定されるため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,200 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 98.6]

[100.0]
100

86,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

津市の人口は微減傾向にある。景気は、新型
コロナの影響が徐々に緩和されつつあり、持
ち直しの動きが続いている。

津市中心部の普通商業地域であるが、周辺で
は事務所ビルの新築も見られ、需要は堅調で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -0.4
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ｙ -64	津市		貸家建付地	（　）	不整形	北東26m県道、北8m、角地		商業居住誘導区域 (100,300)
b	１１１ -146	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,360)
c	１０３ｙ -18	津市		建付地	（　）	長方形	南西36m市道、北東2m、二方路		商業 (90,500)
d	１０４ｙ -2	津市		更地	（　）	不整形	南西5.7m市道、北東4m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,342)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,315	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	77,194	100 [ 90.8]	85,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,000
b	(　 ) 81,393	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,067	100 [ 87.9]	92,226		92,200
c	(　 ) 89,119	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	98,031	100 [ 117.4]	83,502		83,500
d	(　 ) 105,871	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,171	100 [ 85.2]	119,919		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.3
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,900 円／㎡]

津 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,806,044	1,223,032	4,583,012	4,059,580	523,432	（　0.9718） 508,671	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,597,566 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	322 ㎡	12.6 m x 26.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階から３階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

玄関、階段等の共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	1,854	192,816	5.0	964,080
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	1,550	171,275	5.0	856,375
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	83.3	325.00		535,366		2,676,830
								0

⑨年額支払賃料	535,366 円　×　12ヶ月　＝　 6,424,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,424,392 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 642,439 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,781,953 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,676,830 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,091 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,806,044 円　　　　（　 18,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-46	1,721 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.2]	100 [100.0]	1,808	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,862 円/㎡　月額支払賃料（　 1,854 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４賃ｙ　　　　-3	1,899 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,862
c	１０４賃ｙ　　　　-6	1,626 ( 1,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.8]	100 [100.0]	1,917

津 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,000 円	54,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,732 円	6,424,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,223,032 円　（　　　　　　 3,798 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,059,580 円（　　　　　 12,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,806,044 円
②総費用	1,223,032 円
③純収益　①－②	4,583,012 円
④建物等に帰属する純収益	4,059,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	523,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	508,671 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,597,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）