鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ｙ -10	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	東12m市道、南3m、角地		２中専居住誘導区域 (70,200)
b	１０３ｙ -21	津市		底地	（　）	ほぼ長方形	東34m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	１０４ｙ -1	津市		建付地	（　）	不整形	西12.5m県道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
d	１０８ -38	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東28m国道、中間画地		準住居居住誘導区域 (60,200)
e	１０８ -48	津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10m県道、北東6m、南西3.8m、三方路		１住居居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	55,346	100 [ 96.3]	57,472	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,500
b	(　 60,102) 60,102	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	69,943	100 [ 118.7]	58,924		58,900
c	(　 ) 56,346	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	56,985	100 [ 106.8]	53,357		53,400
d	(　 ) 40,769	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	45,027	100 [ 82.4]	54,644		54,600
e	(　 ) 56,738	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	53,604	100 [ 94.9]	56,485		56,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,600 円／㎡]

津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,632,169	1,626,550	6,005,619	5,205,550	800,069	（　0.9718） 777,507	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,669,943 円　　　　（　 18,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	776 ㎡	21.4 m x 36.2 m	前面道路：国道　 25.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	1,820	364,000	5.0	1,820,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,510	339,750	5.0	1,698,750
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	85.0	425.00		703,750		3,518,750
								0

⑨年額支払賃料	703,750 円　×　12ヶ月　＝　 8,445,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,445,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 844,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,600,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,518,750 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,632,169 円　　　　（　 9,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃ｙ　　　　-3	1,899 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,851	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,828 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-7	1,715 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,824
c	１１３賃ｙ　　　　-17	1,620 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,814

津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	347,500 円	69,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	253,350 円	8,445,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 590,700 円	69,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,626,550 円　（　　　　　　 2,096 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,205,550 円（　　　　　 6,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,632,169 円
②総費用	1,626,550 円
③純収益　①－②	6,005,619 円
④建物等に帰属する純収益	5,205,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	800,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	777,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,669,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-4

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　九鬼　精一郎

TEL.

鑑定評価額

43,100,000 円

１㎡当たりの価格

55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市久居明神町字風早２６１２番２外				②地積　(㎡)	776 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ2	店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北25.1m国道	水道、下水	久居 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 230 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５．１ｍ国道

交通

施設

久居駅北西方

1.4km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、事務所が多い路線商業地域で、大きな発展は望めず、今後も現況を維持するものと予測す
る。地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に津市内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は同一需給圏内の個人事業者及び法人事業者が中心に
同一需給圏外の事業者も見られる。景気は厳しい状況にあり、大規模小売店舗への顧客の流出による空洞化も見られ、
需要は弱い。市場において中心となる価格帯は画地規模等に応じて異なるため、一概には見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試
算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であり、信頼性のある取引事例により求めた比準
価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

津市の人口は微減傾向にある。景気は、新型
コロナの影響が徐々に緩和されつつあり、持
ち直しの動きが続いている。

幹線道路沿いの路線商業地域であり、コロナ
禍ではあるが、需要はやや回復している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１ -157	津市		建付地	（　）	不整形	北25m国道、南3.3m、二方路		準住居居住誘導区域内 (60,200)
b	１０８ -43	津市		貸家建付地	（　）	袋地等	北東22m国道、中間画地		準住居居住誘導区域 (60,200)
c	１０８ -38	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東28m国道、中間画地		準住居居住誘導区域 (60,200)
d	１０８ -48	津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10m県道、北東6m、南西3.8m、三方路		１住居居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,523	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 83.2]	56,093	100 [ 100.0]	56,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,100
b	(　 ) 49,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	55,438	100 [ 99.9]	55,493		55,500
c	(　 ) 40,769	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	45,027	100 [ 81.4]	55,316		55,300
d	(　 ) 56,738	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	53,604	100 [ 82.9]	64,661		64,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,600 円／㎡]

津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成国道路線商業地域に所在し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,664,704	1,627,630	6,037,074	5,205,550	831,524	（　0.9718） 808,075	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,246,698 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	776 ㎡	21.4 m x 36.2 m	前面道路：国道　 25.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸しの店舗（平均５０㎡）、２階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	1,871	374,200	5.0	1,871,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,478	332,550	5.0	1,662,750
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	85.0	425.00		706,750		3,533,750
								0

⑨年額支払賃料	706,750 円　×　12ヶ月　＝　 8,481,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,481,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 848,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,632,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,533,750 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,664,704 円　　　　（　 9,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-7	1,715 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,879 円/㎡　月額支払賃料（　 1,871 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-17	1,620 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,800
c	１１３賃ｙ　　　　-18	1,527 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.2]	100 [100.0]	1,693

津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	347,500 円	69,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	254,430 円	8,481,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 590,700 円	69,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,627,630 円　（　　　　　　 2,097 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,205,550 円（　　　　　 6,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,664,704 円
②総費用	1,627,630 円
③純収益　①－②	6,037,074 円
④建物等に帰属する純収益	5,205,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	831,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	808,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,041 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,246,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）