別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 津 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 3-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 津市白塚町字石神４１７４番外 ②地積(㎡) 2,028  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 田 住宅地域周辺の水田を主体とする地域 南東2m道路 白塚 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸まで直線で東方約９００ ｍの距離にある 道 路 ２ｍ道路 交通 施設 白塚駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 当該地域では近年、住宅地開発は鈍化しており、当面は周辺も含め比較的小口の農地が必要に応じて個々に宅地 化される程度と予想される。地価動向は先行き不透明感も加わり、もう暫く値下がりが続くと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,280 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市並びに周辺市において住宅地等への転換が見込める農地等が見られる圏域。特に近鉄名古屋線沿線等 は代替競争関係が強い。需要者は開発業者の他、自用目的で宅地転換を図る個人、法人。開発業者による取引は、販売 リスクの軽減や大規模開発適地の減少から小規模開発を前提とするものが多い。また、先行き不透明感も懸念される。 需要の中心となる価格帯は、開発規模や宅地見込地の熟成度によって総額が異なり、一概には把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価手法である上記２手法を適用した。比準価格は当市の取引事例の収集し、信頼度の 高い事例を重視して比準価格を試算した。一方、控除後価格は小規模な住宅地開発を前提とした投資採算性からアプロ ーチしたもので論理的であるが、諸々の想定条件には一定の幅があるため流動的な面が否めない。従って、比準価格を 重視し、控除後価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今般の新型コロナの影響は緩和傾向。個人消費や生 産活動等で回復が見られるが、変異株等で先行きは 不透明。地価は回復傾向を示す。 周辺も含めて地域要因に目立った変動は見られない 。沿岸部の宅地需要の低迷及び先行き不透明感等か ら素地を求める動きは鈍く、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他