別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -43 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　茂基   TEL.

鑑定評価額 9,640,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市久居野村町字駒屋６０６番４７ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に事務 所等も見られる住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 久居 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 久居駅東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が立地する住宅地域で、土地利用に大きな変化は見られない。道路交通の利便性に優位であり、周辺 では小規模な宅地開発も見られ、地価は安定から上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね津市内の住宅地域の存する圏域。需要者は津市居住者やその世帯分離によるものが中心である。 中勢バイパスや市街地に近い住宅地域で、生活利便性を有しており、周辺地域では小規模開発による宅地供給も散見さ れ、需給関係は安定している。取引される価格帯は地積や住環境・接近性等により異なるが、２００㎡程度の標準的な 土地で９００万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に事務所等も見られる住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は標準地と同じ津 市南部の住宅地域に存する取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の特性を反映したものであ る。一方、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。以上よ り、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -26                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減、住宅建築着工（総数）は 前年比で増加、住宅地の地価は住環境や利便 性の良好な住宅地域の一部で上昇が見られる 。 中勢バイパスに近い住宅地域で、周辺では宅 地供給も継続的に見られ、需要は比較的堅調 で地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％