別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -42 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市高野尾町字新町１８１２番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1:1 住宅 Ｗ1 県道背後の農家住宅 を中心とする既存住 宅地域 北東5m市道 水道 下庄 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 下庄駅南西方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線県道背後にある市街化調整区域内の農家集落地域である。周辺地域には店舗等生活利便施設や、芸濃ＩＣも 所在するが、地域要因自体に大きな変動はなく、地価は緩やかな下落傾向を示して推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市及び周辺地域の既存住宅の所在する圏域である。需要者の中心は農家住宅地域内の居住者を中心とし 、地縁性の高い関係者や地域周辺住民などの市場当事者に依存するため、取引市場の範囲は限られている。市街化調整 区域内の集落地域は、現状では積極的な取引動機は弱いため、市場動向は停滞気味である。市場における中心価格帯は 規模等により一定しないが、標準画地規模が３３０㎡とした場合概ね４５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。自用目的での取引が殆どで、 取引価格水準を指標に価格が形成される市場の性格を反映した比準価格は、農家集落地域の信頼性のある取引から適正 に求められた。よって、市場実態を反映した実証的な比準価格を妥当と判断した。また、代表標準地との検討を踏まえ 、周辺地域における地価動向を総合的に考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.7] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面を中心に上昇・安定化傾向を示す が、沿岸部等の下落が継続している。全体的 に地価回復の兆しがあり、新型コロナの影響 は希薄である。 幹線道路背後にあるが、周辺地域一帯は市街 化調整区域内の農家集落であるため、景気回 復要因以外には、地価に与える変動要因は殆 どない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％