別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 津 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -41 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市河芸町南黒田字河戸４４４番５ ②地積 　(㎡) 587   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 北東5.9m市道 水道、下水 豊津上野 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．９ｍ 市道 交通 施設 豊津上野駅西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅地域で、特段の変動要因は見込まれず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地区外か らの転入者は少なく、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地周辺の農家住宅地域が中心となる。主たる需要者は市内の居住者で地縁を有する者であると思料さ れ、圏外からの転入者は少ない。郊外の農家住宅地域については地縁を有する需要者が大半を占め、需要が限定的であ るため、人口減少や高齢化が進んでいる。人口増加に繋がる開発の動きも見られない。取引の中心となる価格帯は、土 地は標準的な面積で６００万円～７００万円程度であるが、取引される規模によって大きく異なる可能性もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己利用目的の取引が中心で、主たる需要者は類似不動産の取引価格水準を重視するものと思料する。当 該地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が形成されておらず、公法上の規制等から賃貸アパート建 設などによる収益分析は困難であると判断し収益価格の試算は行わなかった。よって、信頼性の高い取引事例より求め た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [108.5] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の人気の高い住宅地が 市内の需要を牽引しており、全体的に回復基 調にある。海岸部や農家集落等の住宅地需要 の減少は続く。 地域内に大きな変動要因は見られない。郊外 の農家住宅地域であり地区外からの転入は少 なく、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％