別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -38 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市片田新町６５番３ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 津新町 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 津新町駅南西方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の大規模住宅団地である。市街地及び市街地近郊には多くの住宅地供給があり、当該地 域は相対的に利便性が劣るため需要は弱い。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市郊外の住宅地域が中心となる。需要者は市内居住者が中心である。市街地内や市街地近郊の利便性の 高い住宅地域については、新型コロナ禍であっても需要は比較的堅調に推移している。郊外の古い住宅団地や利便性に 劣る住宅地域については需要が少ないため地価も下落傾向にある。土地は標準的面積で８００万円から９００万円程度 が需要の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の熟成した戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、近隣地域内に賃貸住宅がほとんど見当たらず、新規に共同住宅を想定 することは非合理的と判断されるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は住環境が重視される住宅地域であり、 需要者は周辺での取引価格水準を検討するものと考える。よって、複数の信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や高台の住宅地域などの住環境が 良好な住宅地域は需要が安定している。臨海 部や郊外の集落地域は地価の改善の動きが鈍 い。 郊外の大規模住宅団地であるが、市街地に近 い利便性の高い住宅地域等との競合により当 該地域の需要は弱い。地域内に大きな変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％