別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 津 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -37 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市夢が丘１丁目７番１３ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地を開発した住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 一身田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 一身田駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外に開発された住宅団地であり、著しい地域要因の変動はなく、今後とも安定的に推移していくものと 予測する。また、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津市内の戸建住宅を主体とする区画整然とした住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者がほとんどで あるが、他の圏域からの流入も見られる。駅・中心市街地などからやや距離を有するものの、比較的良好な住環境を保 持し、高台の選考性の高まりなども受け、需給関係は安定的である。土地は１６０㎡程度で７００万円～９００万円程 度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地で、標準地の面積が１６６㎡と小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断 されるため、収益価格は試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地域で、類似地域等において信頼性のある取 引事例を収集し得た。従って比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得 ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -38                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 63.4] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として新型コロナウイルス感染症の影響 は、社会経済に混乱をきたしており、津市の 地価動向は未だ不透明感を払拭するには至っ てない。 比較的良好な住環境の保持及び高台の選好性 の高まりなどより、需給関係は安定的である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％