別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -36 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市半田字上寺１９４４番３ ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,360) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 多い既成住宅地域 南東6m市道、背面道 水道、ガス 津新町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   350 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 津新町駅南西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の既成住宅地域のため土地利用は安定的だが、発展的要因もない。当面は現況程度の土地利用が継続 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は津市内の住宅地域、特に市街化調整区域に属する住宅地域である。主たる需要者は市内在住の地縁 を有する個人で、同一需給圏外からの転入はほとんどない。人口減少、高齢化の進展がみられる既成住宅地域にあって は、新型コロナウイルス感染症の影響もあって、需要は弱含みで推移。需要の中心となる価格帯は土地の規模で上下の 幅は大きいが、総額７００～８００万円までと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、自己利用目的での土地取引が中心で、賃貸市場が未成熟であ るため、収益価格は試算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を重視し、類 似地域における取引事例との比較検討により求められた比準価格は市場に適合した価格として妥当と判断される。よっ て、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -35                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [101.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向。住宅建築着工は持ち 直している。住宅地では津駅西方面は需要が 回復、沿岸部等は依然低調と二極化が進む。 調整区域内の既成住宅地域で、市街地にも近 く生活利便性に難はないが、発展的要素はな く、地価は緩やかな下落基調が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％