別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 津 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -34 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市香良洲町字野中６７６番１外 ②地積 　(㎡) 493   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 高茶屋 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三角州における住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 高茶屋駅南東方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 著しい地域要因の変化はないものの、雲出川河口部の三角州に形成された既成住宅地域であるため、地価は下落 基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内の一般住宅を主体とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。津 市南東部の雲出川河口部に位置する三角州に形成された住宅地域で、自然災害等に対する懸念などから、需要は厳しい 。取引される価格帯は規模によりばらつきがあるものの、５１０㎡程度で５００万円～７００万円程度が需要の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落的要素を多分に包含する一般住宅を主体とする住宅地域で、最寄駅からも遠く離れ、経済合理的な賃貸住宅の経営 が困難と判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地域で、類似地域等において信 頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -5                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 78.3] [100.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として新型コロナウイルス感染症の影響 は、社会経済に混乱をきたしており、津市の 地価動向は未だ不透明感を払拭するには至っ てない。 雲出川河口部に形成された三角州に位置する ため、需要は厳しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％