別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 津 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -32 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市安濃町川西字下川原５９２番１７ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道 津新町 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 津新町駅北西方 6.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 安濃川沿いに開発された住宅地域で、商業施設との接近性は比較的良好である。安濃町内では新規開発による住 宅地供給があり、河川に近い当該地域の需要は弱い。今後も現状での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市郊外の住宅地域である。主たる需要者は安濃町内の居住者が中心であると思料する。安濃町内の住宅 地としては大規模住宅団地や中小規模の開発住宅地域の需要は比較的堅調であり、新型コロナの影響はそれほど強くな いものと思料する。一方で、災害発生の危険性の有無が注目されており立地条件による需要の強弱が大きい。需要の中 心となる価格帯は、土地は標準的な規模で３５０万円～４００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ地域であり標準地の規模からもアパートの想定が非現実的であるため、収益価格は試算しない。近 隣地域は居住の快適性や利便性が重視される戸建住宅地域で、自己利用目的の取引が支配的である。比準価格は信頼性 のある多数の取引事例から類似性の高い事例を選択し比較検討して求めた価格である。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -38                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [136.7] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の人気の高い住宅地が 市内の需要を牽引しており、全体的に回復基 調にある。海岸部や農家集落等の住宅地需要 の減少は続く。 地域要因に大きな変動はない。河川沿いに開 発された住宅地域で、競合する新興住宅地域 等との比較において需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％