別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 津 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -30 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市香良洲町字西ノ宮２５番１２ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、下水 高茶屋 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 高茶屋駅南東方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近くで橋梁の架け替え工事が進捗中であるが、地域内に特段の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。三 角州にある住宅地域であり、津波・洪水の懸念から需要は低迷しており、今後も地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市東部の住宅地域を中心に、隣接する松阪市北部も包含する住宅地域である。地理的条件から同一需給 圏外からの需要は弱く、需要者は近隣地域及びその周辺に地縁のある個人が中心である。津市内の国道２３号以東で海 に近い住宅地域は、新型コロナの影響の有無を問わず総じて需要が弱く、当該標準地周辺についてはその傾向が特に強 い。取引の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で５００～５５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では沿岸部及び沿岸部に近い住宅地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準 価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域は戸建住宅が中心で最寄り駅からも遠く、賃貸 市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [166.4] [105.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今般の新型コロナの影響は緩和傾向。個人消 費や生産活動等で回復が見られるが、変異株 等で先行きは不透明。地価は回復傾向を示す 。 旧香良洲町内の既成住宅地域であり、地域内 に特段の変動要因はない。津波・洪水の懸念 から需要は低迷している状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％