別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -26 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市久居持川町字持川２３４７番５ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 久居 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 久居駅北方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 狭隘で曲折する街路条件であるため劣るが、市街地からの接近性や居住環境から見て、総合的に土地需要は安定 している。土地価格に影響する大きな変動要因は特になく、地価水準も安定して推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧久居市街地及びその周辺の住宅地域の所在する圏域である。需要者の中心は旧久居市の居住者が中心で あり、これ以外の土地需要者も一部含んでいる。久居エリアは中勢バイパス周辺をはじめとして、宅地開発が多くみら れるように、宅地需要は堅調である。特に久居駅や商業施設等の生活利便施設の接近要因に恵まれた地区は、土地需要 は安定している。需要の中心価格帯は土地１２０㎡程度で総額５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の建築が大半であり、画地規模からも共同住宅の想定は困難であることから収益価格は求められなかった。近 隣地域は居住の快適性や利便性が重視され、市場での取引価格水準に基づいて価格が形成されており、比準価格の信頼 性は高いと判断される。したがって、近隣地域の市場性を反映した実証的な比準価格を妥当と判断し、周辺地域におけ る地価動向の状況も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　津 -18                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面を中心に上昇・安定化傾向を示す が、沿岸部等の下落が継続している。全体的 に地価回復の兆しがあり、新型コロナの影響 は希薄である。 市街地中心への接近性に恵まれており、周辺 には小規模開発地も見られる。しかし、旧来 からの住宅地であるため土地需要は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％ 0.0 ％