別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -21 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出本郷町字北ノ端１５０４番１６ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道に近い住 宅地域 北6m市道 水道、下水 高茶屋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高茶屋駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線国道の背後にある住宅地域であるが、街路の系統性や居住環境面では特段の有利性は認められない。但し、 コロナ後の景気の持ち直しをもって、周辺地域を含む地価の回復傾向は、今後とも続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市南部の住宅地域が所在する圏域である。需要者の中心は市街地南部の居住者が中心で、同一需給圏外 からの転入者は少ない。津市南部の住宅地の需要傾向として、開発住宅地としては中勢バイパス周辺地域において人気 が高く、一方で災害懸念のある沿岸部の住宅需要は弱いのが特徴である。土地取引は１７０㎡程度の標準的規模である とした場合、土地総額５００万円から６００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、画地規模が小さい戸建住宅が主体であり、共同住宅を想定することが困難であるため試算できな かった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする一般住宅地域であり、市場参加者は居住環境の快適性・利便性を重視し た上での比準価格に注目することから、比準価格を採用することは妥当であると判断した。周辺地域における地価動向 にも留意し、また代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [213.6] [100.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面を中心に上昇・安定化傾向を示す が、沿岸部等の下落が継続している。全体的 に地価回復の兆しがあり、新型コロナの影響 は希薄である。 幹線道路に近い地域であり、大規模商業施設 の開店により利便性は高まったが、居住環境 のマイナス面もあり、総合的には弱含みの地 価推移である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +96.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％