別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -18 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 35,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市大谷町１１８番７ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 駅に近い閑静で自然 的環境も良好な住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス 津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 津駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 津駅西方の徒歩圏内に位置する居住環境良好な住宅地域として引き合いが多く、需要者が競合するため、取引価 格も維持されている。今後も良好な品等を維持して現状の推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津駅西方面に形成された住環境良好な住宅地域が中心となる。津市内に居住する比較的購買力が高い需要 者が中心となり、圏外からの転入も見られる。津駅西方面の住宅地域のうち、駅方面との接近面や品等に優れている地 域の需要は新型コロナ禍であっても堅調である。当該地域は供給よりも需要が多いため競合により取引価格が高くなる 傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的規模で３，５００万円前後が中心となるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は類似地域における取引価格を検討して価格を決定し、収益価格を重視した価格形成は見られないため収益還元 法は適用しなかった。近隣地域は津駅徒歩圏に位置する住環境良好な住宅地域であり、居住の快適性を重視する自用目 的の取引が中心である。比準価格は類似地域における信頼性の高い取引事例から求めており、市場動向を反映した実証 的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 76.7] [101.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や高台の住宅地域などの住環境が 良好な住宅地域は需要が安定している。臨海 部や郊外の集落地域は地価の改善の動きが鈍 い。 地域内に大きな変動はない。津駅から徒歩圏 の環境良好な住宅地として需要が強く、取引 価格も競合により上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％