別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -16 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市半田字奥中面３２５１番２６ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の中 に空地が見られる住 宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 南が丘 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 南が丘駅北西方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地上に開発された住宅団地で、市内の住宅地需要がやや減少傾向にある中で、最寄り駅への接近性も良好で あるため、土地需要は安定的に推移し、地価水準は今後とも安定傾向をもって推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内で開発された住宅地域が所在する圏域である。需要者は津市内の居住者層が中心である。比較的旧 来からの住宅団地であるため、これに起因して周辺の新興分譲地域とは価格差が生じている。住宅地需要の安定化傾向 があるが、最寄駅駅に近く、値頃感もあり地価動向は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は２１０㎡程度として ７００万円程度、新築戸建住宅の取引総額は概ね、２，２００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵地の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件が見られない地域のため収益価格は試 算しなかった。自己使用目的で取引される地域であり、需要者は類似地域の不動産価格との比較を行う。取引時点が比 較的新しい事例を広域的に収集し、求めた比準価格は市場性を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [231.5] [105.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面を中心に上昇・安定化傾向を示す が、沿岸部等の下落が継続している。全体的 に地価回復の兆しがあり、新型コロナの影響 は希薄である。 近隣地域は丘陵地上に所在する、やや古い住 宅団地ではあるが、居住環境は保持されてい るため、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　+127.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％