鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１３ -8	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	１０６ -59	津市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,160)
c	１１１ -137	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		２中専居住誘導区域内 (60,180)
d	１０２ -43	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2.5m市道、中間画地		｢調区｣ (70,240)
e	１０９ -43	津市		建付地	（　）	長方形	南西6.3m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,123	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,849	100 [ 76.8]	21,939	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	22,600
b	(　 ) 28,196	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,999	100 [ 118.5]	23,628		24,300
c	(　 ) 23,511	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,135	100 [ 100.5]	23,020		23,700
d	(　 ) 19,700	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,483	100 [ 83.5]	23,333		24,000
e	(　 ) 19,281	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	20,113	100 [ 93.8]	21,442		22,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,200 円／㎡]

津 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,549,015	712,480	2,836,535	2,703,750	132,785	（　0.9707） 128,894	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,577,880 円　　　　（　 5,270 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	489 ㎡	16.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のファミリータイプの共同住宅で、外階段を設置して平均専有面積は４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,150	155,250	2.0	310,500
							2.0	310,500
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		310,500		621,000
								621,000

⑨年額支払賃料	310,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,726,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,726,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,353,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	621,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 621,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 190,026 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,549,015 円　　　　（　 7,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃　　　　-1	1,237 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,217 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-8	1,058 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,172
c	１１３賃ｙ　　　　-12	1,108 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,190

津 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,500 円	37,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,780 円	3,726,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,700 円	37,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 712,480 円　（　　　　　　 1,457 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,703,750 円（　　　　　 5,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,549,015 円
②総費用	712,480 円
③純収益　①－②	2,836,535 円
④建物等に帰属する純収益	2,703,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	132,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	128,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,577,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,270 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
津 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 -15

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　前田　直人

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市河芸町上野字藤ノ木８０４番外				②地積　(㎡)	489 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	住宅のほか、小売店舗等が見られる既成住宅地域	南東4m市道	水道	豊津上野 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

豊津上野駅北東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

旧伊勢街道沿いに町屋建築による住宅や一般住宅が建ち並ぶほか、店舗併用住宅等も介在している。近隣地域の
周辺は一部急傾斜地勢となっている。街道沿いに売物件が多く見られるが、売れ行きは良くない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地　

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,460 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は津市北部の戸建住宅地域が中心となる。主たる需要者は市内の居住者が中心であり市外からの転入は少な
い。津市北部方面では新興の大規模住宅団地があり、新型コロナの影響はなく需要は堅調に推移している。一方で、地
縁を有する者が主たる需要者となる既成住宅地域の需要は少なく取引価格も下落傾向にある。取引の中心となる価格帯
は、土地は標準的な面積で１，０００万円～１，２００万円程度であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場参加者は、類似不動産の取引価格水準を重視するものと思料される。近隣地域では自己居住用の住宅を建設する目
的での取引が大半で、収益目的での土地取引は認められない。周辺には共同住宅も見られるため、収益価格を試算した
が、投下資本に対して十分な収益の獲得が困難なことから低位に求められた。よって、信頼性の高い取引事例より求め
た比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,600 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[101.0]

100
[166.2]

[103.0]
100

23,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

津駅西方面や南が丘等の人気の高い住宅地が
市内の需要を牽引しており、全体的に回復基
調にある。海岸部や農家集落等の住宅地需要
の減少は続く。

古くからの既成住宅地域で、周辺では新興の
大規模住宅団地等があるため、需要は弱い。
地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１ -140	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専居住誘導区域内 (60,100)
b	１０８ -12	津市		貸家建付地	（　）	不整形	南東4.7m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,188)
c	１０２ -43	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2.5m市道、中間画地		｢調区｣ (70,240)
d	１１３ -8	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,722	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,349	100 [ 125.9]	22,517	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,200
b	(　 ) 30,192	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	33,077	100 [ 142.0]	23,294		24,000
c	(　 ) 19,700	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,483	100 [ 86.7]	22,472		23,100
d	(　 ) 17,123	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,849	100 [ 76.8]	21,939		22,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,200 円／㎡]

津 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,579,876	713,452	2,866,424	2,703,750	162,674	（　0.9707） 157,908	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,158,160 円　　　　（　 6,460 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	489 ㎡	16.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり約４５㎡（１ＬＤＫ）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,160	156,600	2.0	313,200
							2.0	313,200
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		313,200		626,400
								626,400

⑨年額支払賃料	313,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,758,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,758,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 375,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,382,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	626,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 626,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 191,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,579,876 円　　　　（　 7,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃　　　　-3	1,326 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,229 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３賃　　　　-3	1,590 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	1,233
c	１１３賃ｙ　　　　-52	1,167 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,216

津 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,500 円	37,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,752 円	3,758,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,700 円	37,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 713,452 円　（　　　　　　 1,459 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,703,750 円（　　　　　 5,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,579,876 円
②総費用	713,452 円
③純収益　①－②	2,866,424 円
④建物等に帰属する純収益	2,703,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	162,674 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,908 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,158,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,460 円／㎡）