別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -13 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　駒田　真人   TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市高茶屋４丁目２４８４番１７６ ｢高茶屋４－４０－１６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 新旧住宅、畑等が混 在する一般住宅地域 西6m道路 水道、ガス、下水 高茶屋 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 高茶屋駅西方 600m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の地勢上に開発された新旧住宅が混在する住宅地域であり、周辺地域では宅地開発もまだ散見される他、 生活利便施設に近い位置にあるため、将来的にも現在の地価の安定傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市街地南方の住宅地域が所在する圏域である。需要者の中心は、津市内の居住者がほとんどであると見 られ、圏外からの転入者は比較的少ない。高茶屋地区は「イオンモール津南」の開店により更に利便性が高まり、その 周辺地域の商業施設の充実化が図られ、全体的に周辺地域の地価安定化を下支えする要因となっている。市場の中心価 格帯は、２００㎡程度の標準的な画地規模で８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であり、標準地の規模、周辺街路配置等から、共同住宅を想定することは現実的 でないため収益価格は試算しなかった。比準価格は自己利用を前提としての信頼性のある取引事例より求められており 市場の実態を適正に反映した価格である。以上より、実証的な比準価格を妥当と判断し、周辺地域の地価の推移動向と の関連性も考慮し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [185.1] [101.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面を中心に上昇・安定化傾向を示す が、沿岸部等の下落が継続している。全体的 に地価回復の兆しがあり、新型コロナの影響 は希薄である。 津波懸念のない丘陵地勢にあるため、小規模 開発地が散見される。比較的新興の商業施設 に近いこともあり、土地需要は根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％