別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -12 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市海岸町８１８番 ｢海岸町２０－４｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い海 岸に近い既成住宅地 域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 津 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 津駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか共同住宅も見られる沿岸部の既成住宅地域である。市内の沿岸部は売希望物件は多いが需要が弱 いため低い価格での取引が多い。地域要因に変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内の既成住宅地域で、特に海岸に近い住宅地域との代替関係が強い。需要者の中心は市内居住者で同 一需給圏外からの転入者は少ない。沿岸部の住宅地域は津波等による水害発生の懸念から需要が弱い傾向にある。築年 数が浅い建物付での取引の方が更地の取引よりもやや多い。取引価格については下落傾向が続いている。需要の中心と なる価格帯は、土地は標準的規模で４５０万円から５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が支配的な地域で、居住環境の快適性や利便性を重視した価格形成が認められる。住宅需要が弱い沿岸 部の戸建住宅を主体とする地域であり、新規の共同住宅等の収益物件を想定することは、画地規模面、事業収支の観点 から非合理的であると判断されるため収益価格は試算しなかった。よって、類似地域における規範性の高い取引事例か ら求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [103.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の人気の高い住宅地が 市内の需要を牽引しており、全体的に回復基 調にある。海岸部や農家集落等の住宅地需要 の減少は続く。 地域要因に大きな変動はない。海岸部に近い 既成住宅地域であり、周辺では取引も見られ るが、取引価格の下落傾向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％