別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -9 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　正敏   TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市城山２丁目１１７番２ ｢城山２－２９－１｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） (70,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 南5m市道、東側道 水道、ガス、下水 高茶屋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 高茶屋駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であるが大規模量販店に近く生活利便性は良好な地域である。新型コロナの影響を受け減少 傾向にあった土地需要は回復している。このような状況を受け需要はほぼ安定的な状況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市の南部方面を中心とする住宅地域で、需要者は津市内に居住する一次取得者層が中心である。小規模 な戸建住宅を主体とする古くからの住宅地域で、画地規模が小さいため総額面での優位性を有し土地需要は安定的に推 移していた。新型コロナ感染症の影響で需要は減少傾向に転じたが、最近は減少傾向にあった需要は回復してきている 。取引の中心となる土地の価格帯は、１２０㎡程度の標準的な規模の画地で概ね５００万円前後であろうとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパート等も見受けられるものの一般住宅主体の古くからの住宅地域であり、原価法は適用できなかった 。標準地の規模等からアパート経営を想定するのは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は近隣周 辺の類似地域内の事例から試算した価格で、市場の実態を一応反映する価格が試算できていると考える。よって、市場 性を反映する比準価格を標準として、また代表標準地価格との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [186.2] [106.1] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費や生産活動は回復傾向にあるとみら れ、変異株の影響等もあって先行き不透明感 は払拭されていないが、地価動向としては回 復してきている。 小規模画地に戸建住宅が建ち並ぶ古くからの 住宅地域であるが、生活利便性は良好で、減 少傾向にあった土地需給はほぼ安定した状況 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％