別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -7 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市一身田中野字講田３８９番８ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西5.7m市道 水道、ガス 江戸橋 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   160 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 江戸橋駅北西方 790m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中にアパートが混在し、周辺に農地等が残る既成住宅地域である。新興の開発住宅地域等との比較で 需要がやや弱いが、駅との利便性は保持しており需要は概ね安定的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市中心市街地の外縁部及び北部方面の住宅地域である。需要者は津市内居住者が中心である。津市北部 方面では大規模住宅団地や中小規模の開発団地による住宅地供給が多く、住環境や利便性により需要の強弱に差が出て いる。当該地域の選好性は新興住宅地域との比較でやや劣るが、需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は 、土地は標準的規模で７００万円～８００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が支配的な地域であり、類似性の高い事例から求めた比準価格は、需要者の行動にも適合する価格で ある。周辺にはアパートも散見されるが自己使用の戸建住宅が主体の地域であり、標準地の規模からアパートの想定は 非現実的であるため収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [101.0] 100 [ 88.1] [103.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や高台の住宅地域などの住環境が 良好な住宅地域は需要が安定している。臨海 部や郊外の集落地域は地価の改善の動きが鈍 い。 隣接の新興住宅地域との比較ではやや劣るが 、駅との利便性を保持しており需要は概ね安 定的に推移している。地域要因に大きな変化 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％