別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -6 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　茂基   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市南が丘３丁目１０番１２ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 区画整然とした一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 南が丘 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 南が丘駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の良好な住宅地域で、今後も高い品等を維持したまま推移するものと予測する。需要の旺盛な地域であり 、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね津市内の住宅地域の存する圏域で、特に品等の高い住宅地域との価格牽連性が強い。需要者は津 市居住者やその世帯分離によるもののほか、他市町からの転入者も見られる。住環境と駅や市街地への利便性に優位な ため競争力が高く、需要は堅調に推移している。取引される価格は２２０㎡程度の標準的な土地で１，６００万円～１ ，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ高品等の住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は津市内の品等が高い住 宅地域に存する事例から適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域 は戸建住宅地として開発された住宅団地で、共同住宅を想定することは非現実的であることから収益価格は試算しない 。以上より市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　津 -2                      　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減、住宅建築着工（総数）は 前年比で増加、住宅地の地価は住環境や利便 性の良好な住宅地域の一部で上昇が見られる 。 利便性や居住環境の良好な大規模住宅団地で 需要は堅調で、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.0 ％