別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -5 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市安濃町今徳字西前野７９５番 ②地積 　(㎡) 918   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東4m市道、南側道 水道、下水 津新町 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       920 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 津新町駅北西方 7.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津市郊外の農家住宅地域で土地利用に変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地域内では 開発等の動きもなく地区外からの需要が見込めない地域であるため地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外の農家住宅地域が中心となる。需要者は当該地区及び周辺の居住者の世帯分離によるもののほか、当 該地区に地縁性を有する個人が中心で、地区外からの転入は少ない。郊外の集落地域では高齢化による人口減少、空家 も目立ち、市街地方面に対して地価の改善の動きが鈍い。標準地と同程度の規模の土地で９００万円～１，０００万円 程度が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的の取引がほとんどである。主たる需要者は類似地域にお ける取引価格との比較検討を行うものと思われるため、類似地域に存する取引事例から求めた比準価格の規範性は高い 。また、近隣地域のような農家住宅地域では賃貸市場の形成が見られないため収益価格は試算しない。よって、信頼性 の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や高台の住宅地域などの住環境が 良好な住宅地域は需要が安定している。臨海 部や郊外の集落地域は地価の改善の動きが鈍 い。 津市郊外の農家住宅地域であり、需要者が地 縁のある者に主として限られるため今後も需 要の増加は見込めない。地域内に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％