別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市白塚町字白池１番１３５ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 白塚 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 白塚駅北西方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設や駅との接近性は良好で、生活利便性に優れる住宅地域であるが、古くに開発された住宅団地であり、 新興住宅地域との競合により需要が弱い。概ね現状での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市北部の戸建住宅地域である。需要者の中心は津市内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。津 市北部方面では新興の大規模住宅団地の売れ行きは堅調であり、高台や内陸部の住宅地が好まれる傾向にある。利便性 の高い既存の住宅地域の需要は維持されているが、古い住宅団地や沿岸部の住宅地等の需要は弱い。需要の中心となる 価格帯は、土地は標準的な面積で７００万円～９００万円程度、新築戸建で３，０００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の住宅地域であり、標準地は画地規模も小さく共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算し なかった。近隣地域は自己利用目的の取引が支配的であり、居住の利便性が重視される住宅地域で、市場参加者は類似 する不動産の利便性や価格水準との比較を重視するものと思料する。よって、類似地域における信頼性のある取引事例 との比較より求めた比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　津 -15                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の人気の高い住宅地が 市内の需要を牽引しており、全体的に回復基 調にある。海岸部や農家集落等の住宅地需要 の減少は続く。 地域要因に大きな変動はない。住宅地として の利便性は良好な住宅団地であるが、古家付 きの取引が多く、新興住宅地との競合により 需要が弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％ -0.5 ％